Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf

09Oktober

Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf

 

Bestellerprinzip für Kaufimmobilien ist falsch !

Der Anteil von Wohneigentum ist hierzulande im Vergleich zu anderen EU-Ländern vergleichsweise gering. In breiten Kreisen der Bevölkerung wächst das Interesse, sich eine eigene Immobilie anzuschaffen. Angesichts stark steigender Immobilienpreise rückt das Thema Kaufnebenkosten verstärkt in den Blick. Im Wahlkampf macht die Politik jetzt den Makler zum Sündenbock einer verfehlten Wohnungspolitik und zur Ursache erhöhter Kaufnebenkosten.

Dabei wäre der einfachste und schnellste Weg zumindest für Wohnimmobilien die Senkung der Grunderwerbsteuer. Hiermit würden Immobilienkäufer deutlich entlastet. Doch das scheint für die Bundesregierung ein absolutes Tabu-Thema zu sein. Allein durch die Erhöhungen der Grunderwerbsteuer um bis zu 86 % von seinerzeit 3,5 % auf bis zu 6,5 %  haben sich die (staatlichen) Kaufnebenkosten extrem erhöht; ohne erkennbare Gegenleistung...

Die Politik ist zur „Senkung der Kaufnebenkosten“ auf eine Lösung ganz nach ihrem Geschmack gestoßen: auf die Ausweitung des Bestellerprinzips auf Immobilienkäufe. Bundesjustizministerin Katarina Barley von der SPD lässt diesen Weg gegenwärtig prüfen. In den meisten Bundesländern wird die Provision aktuell geteilt. Das kann kaum als unfair bezeichnet werden. Die Faktion der Grünen hat einen Gesetzentwurf zur Einführung des Bestellerprinzips in den Bundestag eingebracht. Demnach soll zukünftig grundsätzlich nur noch der Verkäufer (Besteller) die Maklerprovision zahlen.

Ein Bestellerprinzip für Kaufimmobilien wird aber im Alltag weder Käufer entlasten; noch die Not am Wohnungsmarkt lösen. Im Gegenteil; Immobilien werden sich für Käufer weiter verteuern. Verkäufer werden Maklerprovisionen in den Kaufpreis einpreisen, sprich auf den Kaufpreis aufschlagen. Das führt dazu, dass der Gesamtkaufpreis steigt und im Ergebnis steigen auch erneut die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Gerichtskosten und Notargebühren. Der Staat ist dabei nicht nur Preistreiber; er profitiert dann sogar von einer (noch) höheren Grunderwerbsteuer. Verlierer ist der Käufer und Steuerzahler!

Das Bundesjustizministerium argumentiert,dass das Bestellerprinzip zwar zu einer Kaufpreiserhöhung führe, indessen bekäme der finanzierende Käufer diese über die dann auch „höhere Finanzierung“ wieder zurück. In der Praxis ist diese Behauptung ist schlichtweg falsch. Immobilienkredite basieren nicht einfach auf dem notariellen Kaufpreis, sondern auf den Wertermittlungsrichtlinien der Banken und diese finanzieren (überhöhte) Kaufpreise spätestens seit Einführung der „EU-Richtlinie für Kredite für Wohnimmobilien“ nicht mehr. Fazit, der Verbraucher muss (noch) mehr Eigenkapital aufbringen. Im Zweifelsfall rückt die Wunschimmobilie für den Käufer damit außer Reichweite, weil die Finanzinstitute bei der Höhe der Darlehenssumme sofort abwinken.

Das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf würde m.E. erheblich in die vom Grundgesetz geschützte Vertragsfreiheit der Beteiligten eingegriffen. Zudem würde das seit Einführung des BGB vor rd. 120 Jahren geprägte Leitbild des redlichen Maklers als markterfahrener Mittler der Vertragsparteien komplett aufgegeben. Der Makler ist grundsätzlich nicht der (einseitige) Interessenvertreter wie z.B. der Anwalt oder Steuerberater. Den Makler von Gesetzwegen nunmehr zum einseitigen und weisungsgebundenen Vertriebs-“Knecht“ nur s/eines „Bestellers“ zu machen, ist gerade aus dem Bundesjustizministerium ein eklatanter Eingriff in jahrzehnte bewährte Marktabläufe. Das Bestellerprinzip für Kaufimmobilien wäre das sichere Ende des bewährten Doppel-Maklers als parteiloser, sach- und fachgerechter weisungsfreier Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer.

Das Bestellerprinzip widerspricht auch der staatlichen Aufgabe, Verbraucher zu schützen und nicht schutzlos zu stellen. Der Käufer wäre im Ankaufsprozess völlig auf sich alleine gestellt. Denn das Bestellerprinzip hätte zur Folge, dass der Kaufinteressent vom Makler keine Beratungsleistung verlangen könnte, da ihm quasi gesetzlich verboten wird, mit dem Interessenten einen Vertrag abzuschließen. Steht der Makler ausschließlich im Lager des Verkäufers, wird der Makler auch nur ihn beraten.

Unser Fazit zum Bestellerprinzip:

Machen wir uns nichts vor: Das Bestellerprinzip bei Kaufimmobilien wird die Not am Wohnungsmarkt nicht lösen. Immobilien werden nicht plötzlich billiger, nur weil künftig vornehmlich die Verkäufer den Makler bezahlen sollen. Wollte man seitens der Regierung bei den Kaufnebenkosten für Käufer eine echte Erleichterung schaffen, wäre eine deutliche Absenkung Grunderwerbsteuer -zumindest für Wohnimmobilien- der richtige Anknüpfungspunkt.

Lieber macht die Politik den Makler zum Sündenbock des Marktes bzw. einer verfehlten Wohnungsbaupolitik.

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